Названы самые распространенные схемы и способы защиты от них
Фото: Владимир Смирнов/ТАСС
В условиях снижения реальных доходов населения (и, как следствие, падения его платежеспособности) аналитики рынка недвижимости все чаще говорят об активизации мошенников в сегменте вторичного жилья. Например, аналитики компании «ИНКОМ-Недвижимость», основываясь на собственной статистике, утверждают, что только в границах Москвы за последние 5 лет число мошеннических сделок выросло на 7,5%. Пока в общей массе операций с подержанным жильем доля таких случаев невелика, однако тенденция не может не настораживать.
Чаще всего, утверждает директор «инкомовского» департамента вторичного рынка Сергей Шлома, в поле зрения криминальных элементов попадают одинокие пенсионеры. Помимо того, что такие люди весьма доверчивы и без опаски выкладывают аферистам все информацию о себе и своей недвижимости, они еще относятся и к самой социально незащищенной категории населения. Еще одну группу риска представляют социально неблагополучные слои населения — люди, страдающие от алкоголизма и наркомании, а также инвалиды и дети-сироты.
Методы, которые используют мошенники, образно выражаясь, стары как мир, однако от этого их действенность, несмотря ни на что, не становится меньше.
Так, по мнению аналитиков рынка подержанного жилья, среди мошеннических сделок с квартирами порядка 5% проводится с участием лиц, состоящих на учете в психоневрологических и наркологических диспансерах. Если не предпринимать ряда превентивных действий, а именно — проверять, не признан ли по суду продавец или покупатель жилья недееспособным, требовать медицинское заключение, что он отдает себе отчет в своих действиях, и так далее, это даст возможность нечистым на руку людям оспаривать результаты подобной сделки.
Если владелец подержанной квартиры не оставил завещания, это тоже создает огромный простор для криминальных махинаций, так как однозначно разобраться с очередями наследования по закону удается далеко не всегда. Поэтому не редки случаи, когда после реализации жилья наследниками умершего на горизонте событий неожиданно появляется еще один претендент на это имущество, не заявивший вовремя о своих правах (как вариант, сознательно не извещенный своевременно об открытии наследства другими наследниками). Такие люди сразу берутся через суд оспаривать правомерность сделки купли-продажи со всеми вытекающими последствиями в виде возвращения им либо части вырученных средств, либо доли в недвижимости (а то и всего объекта разом).
Если в первых двух ситуациях такое положение дел может складываться не только по злому умыслу, но и по причине банальной невнимательности, то о примерах, когда собственник намеренно скрывает от покупателя важную информацию, такого говорить не приходится.
В качестве примера «инкомовцы» приводят историю о супругах, проживавших в неприватизированной квартире. Когда отношения между ними испортились, они развелись, и мужчина уехал. Женщина же подала заявление о том, что он пропал без вести, признала его умершим по суду и впоследствии, единолично приватизировав квартиру, продала ее. Вскоре после этого экс-супруг «воскрес» и заявил о своих правах на данную недвижимость, в судебном же порядке оспорив все сделки с ней.
Довольно популярны у аферистов и так называемые притворные сделки, при которых договор купли-продажи подменяется договором дарения. Особенно активно этот прием используется для рейдерских захватов недвижимости, когда обладателем доли в квартире становится совершенно посторонний человек.
Применяется и занижение реальной стоимости подержанного жилья в договорах купли-продажи. Такой, по убеждению многих граждан, не слишком криминальный прием создает серьезный риск для покупателя.
Например, вместо реальных 8 миллионов рублей он соглашается на указание в договоре купли-продажи всего лишь трех миллионов, а остальные 5 кладет в банковскую ячейку на имя продавца. Но после регистрации сделки последний, забрав эту сумму, может заявить в суд об убыточности договора на основании того, что в реальности квартира стоит гораздо дороже. Если суд встанет на его сторону и признает договор ничтожным, то максимум, на что может рассчитывать покупатель без наличия расписки в получении всех денег, так это на возврат всего лишь 3 миллионов рублей. Недобросовестный же владелец не только останется при своей квартире, но еще и незаконно обогатится на 5 миллионов рублей.
По-прежнему встречаются и махинации с жилищными сертификатами, которые выдаются военным, выходцам из районов Крайнего Севера, многодетным семьям и вынужденным переселенцам. Некоторые их этих категорий граждан с помощью специализирующихся на этом контор приобретают «подставную» квартиру, расплачиваются за нее средствами сертификата, после чего продают ее, обналичивая таким денежные средства. Правда, в настоящее время эта схема встречается довольно редко, так как контроль за использованием жилищных сертификатов усиливается.
О случаях реализации недвижимости с использованием поддельных документов такого, к сожалению, сказать нельзя, это, пожалуй, наиболее излюбленный механизм для жилищных мошенников. Тем более, что прогресс не стоит на месте, и в их арсенале появился еще один инструмент, значительно расширяющий горизонты для афер, — подделка электронной цифровой подписи (ЭЦП).
«В случае с традиционной подписью, — отмечает старший управляющий партнер Адвокатского бюро города Москвы „Щеглов и Партнеры“ Юрий Щеглов, — мы регулярно сталкиваемся с большим количеством злоупотреблений. Например, отдельные товарищи не против оставить автограф на стопке чистых листов бумаги, которые потом разрешают использовать „доверенным“ лицам в случае необходимости. Есть организации, в которых такой расходный материал с подписями руководящих лиц в избытке хранится в офисе».
В отношении ЭЦП, развил мысль эксперт, тоже следует избегать небрежности. Если относиться к ней внимательно, хранить в труднодоступном месте, не разбрасывая повсюду гаджеты и флешки, содержащие такую подпись, поводов для опасений у населения быть не должно.
Но уже известны случаи, когда потерпевшего собственниками жилья становятся граждане, у которых до совершения мошенничества в принципе не было ЭЦП. Очевидно, что в своекорыстных целях преступники используют данные людей, которые размещены в свободном доступе в сети: сканированной копией паспорта, логином и паролем к одному из личных кабинетов и так далее.
В качестве защитных мер от мошеннических действий с помощью поддельных ЭЦП, заявили «СП» в пресс-службе Федеральной нотариальной палаты (ФНП), выдвигаются разные предложения: от ужесточения требований к ее выдаче до перехода права собственности на недвижимость физлица только при наличии специальной отметки в Росреестре. Но эти меры лишь в какой-то степени могут смягчить последствия главной проблемы — отсутствия в обороте жилья ответственного и надежного гаранта законности сделок.
В сущности, подытожили в ФНП, несмотря на то, что преступления перешли в «цифровой» формат, проблема остается той же, что и при использовании бумажного документа в простой письменной форме — отсутствие проверки законности сделки, волеизъявления сторон или понимания ими своих действий.
Проблемы недвижимости: Власть не хочет находить управу на беспредел застройщиков
Источник: