Все будет хорошо, если только Дональд Трамп не проиграет выборы
Андрей Захарченко
5101
Фото: Марина Лысцева/ТАСС
Уходящий 2019 год оказался для рынка недвижимости непростым, причем даже на фоне того, что и предыдущие 4 комфортными для этого сегмента российской экономики при всем желании не назовешь. Чего стоит один только старт знаковая во всех отношениях реформы долевого строительства или вывод на экспозицию поражающих даже махровых прагматиков микроквартир площадью всего в десяток квадратных метров.
Даже видавшие виды девелоперы, уже привыкшие видеть позитив там, где его, казалось бы, и быть не может, оценили итоги года крайне сдержанно и осторожно. Впрочем, их оценки ближайших перспектив сектора жилой недвижимости в 2020 году показывают, что они все еще верят в лучшее.
Так, в генерального директора Level Group Кирилла Игнахина вселяет оптимизм сокращение ставок по ипотеке, которое наметилось во второй половине 2019 года.
— Сейчас стоимость кредита обновила исторический рекорд доступности, базовые ставки снизились до 8,5−8,7% годовых — считает он. — Это значит, что на рынок придут клиенты, ранее не имевшие возможности занимать средства на покупку жилья по ставкам от 9,5% и выше. Правда, я не склонен полагать, что мы увидим новый ипотечный бум, как в 2018 году, ведь цены на жилье за 2018−2019 годы заметно возросли, примерно на 10%. Однако, безусловно, позитивные изменения с точки зрения спроса (как минимум — его стабилизация на текущем высоком уровне) вполне возможны в первой половине 2020 года. Что касается ограничений на выдачу кредитов гражданам с высокой долговой нагрузкой, то, я полагаю, эта мера не затронет большое число клиентов, во всяком случае — в Москве, где у ипотечного заемщика обычно иные источники для формирования первого взноса, нежели потребительский кредит, как в регионах.
Читайте также
«Цифра» убивает русский мир: Технический сбой или заговор против Кремля
Отказ от аналогового телевидения, о котором поспешили отчитаться чиновники, наносит последний удар по Советскому Союзу
Генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин констатировал, что 2019 год не стал переломным для российского девелопмента.
— Поправки в 214-ФЗ только вступили в силу, — уточнил эксперт. — Реальные последствия нововведений для отрасли мы увидим как раз в 2020—2021 годах. Из-за высоких ставок по кредиту застройщики не могут предложить клиентам относительно низкую стоимость, хотя бы сравнимую с той, что действовала до перехода на эскроу-счета. Это снижает конкурентоспособность новостроек, что особенно критично, когда проекты находятся в «неравных» условиях: часть новостроек продолжили работу по старым правилам, тогда как другие были вынуждены перейти на эскроу-счета. Одновременно мы отмечаем, что доверие к проектам, продающимся по эскроу-счетам, выше. То есть переход на новые правила несет в себе ряд преимуществ с точки зрения лояльности потенциальных покупателей.
В комфорт- и бизнес-классе средняя стоимость квадратного метра в 2020 году, полагаю, увеличится примерно на 5−7%. Причем связано это будет преимущественно с переходом все большего числа компаний на эскроу-счета. При этом сами застройщики вряд ли будут столь же уверенно наращивать стоимость, как в 2019 году. Отчасти такое увеличение все же имело спекулятивный характер. В 2020 году подобное поведение маловероятно. В премиум-классе и в элитном сегменте рост цен будет чуть ниже, как, впрочем, и до вступления в силу поправок в 214-ФЗ. Подобные проекты чаще выводятся уже в высокой стадии готовности. Соответственно, и прирост стоимости обычно чуть ниже, чем в более доступных сегментах.
Несмотря на это, уровень спроса, полагаю, сохранится на уровне 2019 года, либо покажет минимальное снижение. Поддержит покупательскую активность ипотека. Так, по итогам января 2019 года в Москве на первичном рынке средневзвешенный процент по выданным кредитам составил 9,77%. В октябре 2019 года показатель снизился до 8,84%. И пока тенденция снижения ставок сохраняется.
Управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая полагает, что в 2020 году, во всяком случае в первой половине года, будет продолжаться процесс постепенного восстановления спроса.
— Показатели сделок на первичном рынке начнут приближаться к значениям 2018 года (то есть около 7−7,5 тыс. договоров долевого участия в месяц). Этот процесс сопряжен со снижением ставок по ипотеке, которое совпадет по времени с замедлением роста цен, ожидаемое в начале года. В то же время риски для рынка новостроек по-прежнему высокие. Прежде всего, нет качественного улучшения ситуации с доходами населения — они по-прежнему стагнируют. С этой точки зрения любые ограничения на выдачу кредитов, на мой взгляд, повредят рынку жилья, особенно строящегося. Также в первой половине следующего года начнет ощущаться нехватка новых проектов жилых комплексов (следствие замедления активности девелоперов в 2019 году из-за перехода к эскроу-счетам). Однако едва ли можно будет говорить о дефиците, потому что в целом объем предложения новостроек на всех стадиях строительства внушительный.
Впрочем, не стоит забывать, что все эти снижения ставок и прочие предрекаемые вышеуказанными экспертами рынку российской недвижимости прелести и блага возможны только при сохранении текущего макроэкономического положения и отсутствии форс-мажоров вроде резкого ужесточения западных санкций в отношении России, девальвации рубля и тому подобных потрясений.
Конечно, такой вариант развития событий не является базовым на 2020 год, однако и совсем невероятным назвать его тоже нельзя. Например, погрязший во внутриамериканских политических скандалах президент США Дональд Трамп, слывущий у себя на родине «другом и ставленником» России, тем не менее подписал новый военный бюджет страны, включающий в себя очередной пакет санкций против России. А в ноябре 2020 года в Америке пройдут президентские выборы, в результате на международную арену могут выйти самые непредсказуемые «черные лебеди» как в геополитике, так и в макроэкономике.
Читайте также
Народ простит Путину пенсионную реформу за то, что поднял Россию с колен
Наше население готово терпеть лишения ради геополитических амбиций вечно
С учетом этих моментов, пожалуй, вполне жизнеспособным кажется прогноз по рынку недвижимости от аналитиков агентства недвижимости «Азбука Жилья».
Они, в частности, полагают, что в 2020 году реальный спрос с большой долей вероятности останется таким же ограниченным, как и в уходящем, поскольку роста доходов населения, который бы позволил его увеличить, пока не видит никто. Единственным исключением из этого правила является Росстат с его «новыми методиками». Предложение скорее всего будет постепенно снижаться в связи с сокращением объемов нового строительства после вступления в силу с 1 июля 2019 года новых правил финансирования в долевом строительстве. От обвального сокращения рынок первичной недвижимости спасет разве что Москва, где интерес девелоперов к новым площадкам повышен даже с учетом введения эскроу-счетов.
По идее, завышенные ожидания продавцов, не подкреплённые финансовыми возможностями покупателей, неизбежно должны закончиться стагнацией рынка. Однако на этом фоне сохранится тенденция небольшого — по уровню инфляции — роста цен. Произойдет это из-за того, что реализация новостроек по новым правилам вынудит девелоперов поднять цены на объекты, чтобы покрыть издержки, а, глядя на них, точно так же будут поступать и продавцы «вторички».
Новости недвижимости: В России появятся четкие критерии аварийности жилых домов
Проблемы недвижимости: Реновация превращает Москву в страшный мегаполис пустующих высоток
Источник: