Как может измениться ситуация с ценами в ближайшие два года
Фото: Артем Геодакян/ТАСС
Тенденция к неуклонному подорожанию вторичного жилья в России продолжает развиваться. К такому выводу пришли аналитики рынка недвижимости, подводя итоги развития этого сегмента в первом квартале нынешнего года.
Так, по данным специалистов федерального портала «МИР КВАРТИР», к началу апреля в среднем по российским городам квадратный метр вырос на 2,5%, а общий бюджет покупки — на 2,7%. Более детальное рассмотрение показывает, что наиболее высокими темпами роста цен отличились с начала года Владивосток (+9,4% к прошлогодней стоимости квадратного метра и 12,2% к общей стоимости среднестатистической квартиры) и Набережные Челны (+9,2% и +9,3% соответственно). Компанию им по удорожанию квадратного метра составили Подмосковье (+9%), Махачкала (+8%) и Якутск (+6,2%), а по средневзвешенному бюджету покупки — Ижевск (+9,7%), Барнаул (+8,8%) и Томск (+8,4%).
Однако лидерами по этому показателю по-прежнему остается Москва. На конец марта, свидетельствуют аналитики «МИРА КАРТИР», средневзвешенная стоимость одного вторичного «метра» здесь составляла 214 тысяч рублей, а средняя цена квартиры достигла отметки в 13,2 миллиона рублей. разрыв огромен, особенно если учесть, что собранные порталом статистические данные свидетельствуют — в других крупных российских городах (за исключением, пожалуй, лишь Санкт-Петербурга и Сочи) подержанную квартиру можно приобрести в среднем за 3,4 миллиона рублей (по 59 тысяч рублей за квадратный метр).
Прогнозируя дальнейшее развитие рынка вторичных квартир в краткосрочной перспективе до конца 2019 года), аналитики компании «ИНКОМ-Недвижимость» отмечают — как и в предыдущие несколько лет, его главной конъюнктурной составляющей станет сниженный платежеспособный спрос на подобные объекты, сформированный в неблагоприятных экономических условиях. Одновременно они уточняют: при условии, что экономическая ситуация в России не претерпит никаких глобальных потрясений, по уровню покупательской активности в сегменте массового жилья (стоимость до 15 миллионов рублей) минувший год рискует остаться в истории как пиковый (тогда впервые за 3 года спрос на вторичное жилье в столице увеличился в среднем на 15%, вновь возник ажиотаж среди желающих приобрести жилье, а продавцы получили давно забытую возможность «диктовать условия»).
По итогам 2019 года, предполагают «инкомовцы», суммарное число сделок с подержанным жильем сократится примерно 15% к уровню 2018 года, а основными регуляторами спроса и цены станут три фактора.
Первый из них — крайне низкий уровень предложения жилья массового спроса.
Приводя в пример столичный рынок недвижимости, «инкомовские» аналитики отмечают — с февраля 2018 года по настоящее время численность вторичных лотов на экспозиции по отношению к общему объему реализуемого жилья уже сократилась в среднем на 42%. При этом наиболее сильно просело предложение в группах объектов со стоимостью до 15 и до 10 миллионов рублей (-53% и -62% соответственно). Именно в этих категориях подержанных квартир сосредоточен основной покупательский спрос на сегодняшний момент (порядка 75% от всех сделок по приобретению жилья).
Второй фактор — увеличение процентных ставок по ипотеке.
Согласно данным Банка России, в начале текущего года средняя ставка по рублевым жилищным кредитам ля физических лиц достигла отметки 9,66% годовых. Хотя не далее как в сентябре и октябре 2018 года она падал до исторического минимума (9,41% годовых). И пусть эта коррекция кому-то может показаться незначительной, обманываться все же не стоит — с устойчивого курса на повышение процентов по жилищным займам, наметившегося в конце прошлого года, рынку в обозримом будущем уйти не удастся. К тому же не стоит забывать, что «средневзвешенные» ставки сродни средней температуре по больнице, на практике же к настоящему моменту в системообразующих банках ставки по ипотечным договорам уже достигли реальной отметки в 10,5−11% годовых.
Рост стоимости заемных денег практически сразу же спровоцировал мощнейшее падение динамики их прироста в годовом выражении. Судите сами — если итоги января 2018 года превзошли по этому показателю итоги аналогичного периода 2017 года аж на 94,9%, то преимущество декабря 2018 года перед декабрем 2017 году фактически оказалось номинальным — всего лишь +4%.
Столь катастрофическое падение покупательской активности в ипотечном сегменте является совокупным следствием сразу двух причин. Во-первых, стремительно сокращается платежеспособность россиян (по информации Росстата, реальные денежные доходы населения в январе 2019 года сократились на 1,3% по сравнению с тем же месяцем 2018 года). В этом разрезе повышение ипотечных ставок даже на 1% в подавляющем большинстве случаев становится критичным фактором, удерживающим граждан от выхода на этот рынок. Во-вторых, в связи с недавними публичными обещаниями, а затем и конкретными поручениями президента России Владимира Путина по скорейшей разработке механизмов понижения ипотечных ставок до уровня в 8% годовых сформировал в обществе так называемый «синдром ожидания дешевых кредитов». В сознании многих людей подобные заявления первых лиц государства воспринимаются как обещание недалекого светлого будущего, поэтому они принимают решение не торопиться и дождаться скорого наступления этих благословенных времен.
Правда, эксперты-экономисты уже поделились со «Свободной Прессой» своими серьезными соображениями о том, что это прекрасное будущее может, в принципе, так и не наступить. Довольно схожей позиции придерживаются и эксперты в сфере недвижимости. «В ближайшей перспективе, — разъясняет ситуацию глава „инкомовского“ департамента вторичного рынка Сергей Шлома, — нет предпосылок к экономически обоснованному снижению процентов по кредитам: рубль — под сильным давлением, инфляция ускоряется, соответственно, об уменьшении ключевой ставки, а за ней и ставок по кредитам говорить рано. По нашим оценкам, в 2019 году из-за удорожания кредитов при одновременно противоположных ожиданиях населения московский вторичный рынок недосчитается не менее 50% ипотечных покупателей и в целом недополучит 30% сделок. Само по себе такое сокращение спроса могло бы привести к падению цен на 10−15%. Но такого не случится: эффект ослабления покупательской активности будет нейтрализован минимальным объемом предложения».
Наконец, третий фактор, который будет в течение 2019 года оказывать влияние на вторичный рынок жилья — перераспределение спроса из-за изменения финансовой модели продаж квартир в новостройках с 1 июля.
Переход на эскроу-счета чреват для застройщиков серьезными рисками. Крупным игрокам отрасли придется проводить переформатирование внутренние бизнес-структуры, а мелким участникам и вовсе грозит перспектива либо прекращения своей деятельности, либо поглощения другими организациями. И в этот момент перехода аналитики допускают вероятность затягивания старта продаж проектов и возникновения банкротств на фоне дальнейшего снижения платежеспособного спроса.
С учетом всех перечисленных факторов эксперты ожидают, что при сохранении текущей конъюнктуры в среднесрочной перспективе наиболее вероятны два сценария развития сегмента подержанных квартир.
В первом случае (если средние ставки по ипотеке останутся на отметке в 11%) приблизительно за 2 года из-за сокращения спроса на рынке вторичного жилья накопится такой объем предложения, который приведет к отрицательной коррекции стоимости подержанных квартир.
Второй вариант допускает, что стоимость жилищных кредитов, пусть и довольно медленно, но все же будет снижаться (также на протяжении нескольких лет), а спрос такими же темпами пойдет вверх. Такой расклад спровоцирует активность застройщиков в сегменте первичного жилья, вследствие чего произойдет очередное перераспределение покупательского спроса между сегментами. Что, в свою очередь, удержит цены на вторичном рынке от существенного роста. Именно этот вариант кажется экспертам от недвижимости сейчас наиболее вероятным. Впрочем, прогнозы — дело не очень-то благодарное.
Новости недвижимости: Государство может отказаться от введения «ипотечных каникул» в силу экономических причин
Проблемы городской недвижимости: Как продать квартиру и не попасть за решетку
Источник: